杭州卖房需先结清贷款？流程、注意事项全解析

杭州卖房通常需先结清剩余房贷（解抵押），因房屋处于抵押状态时无法直接办理过户手续，结清贷款的方式包括自筹资金、用买方首付款抵扣、第三方垫资等，流程上，结清后需到银行办理解押证明，再去不动产登记中心解除抵押，之后才能进行网签、过户等交易步骤，注意事项：提前确认贷款余额，选择安全的垫资渠道（若需），解押后及时取回产权证，同时与买方明确资金支付节点，避免资金风险和交易纠纷。

在杭州二手房交易中,“卖房前需付清贷款”是很多业主绕不开的环节，为什么必须结清贷款？具体怎么操作？有哪些坑要避？这篇文章一次性讲清楚。

为什么杭州卖房要先付清贷款？

房子按揭时,产权已抵押给银行，业主仅持有“他项权证”（抵押凭证），而非完整产权，根据《民法典》和杭州房产交易规则，未解除抵押的房产无法办理过户——因为银行对房产享有优先受偿权，必须先结清贷款、解除抵押，才能将完整产权转移给买家。

结清贷款（赎楼）的3种常见方式

杭州业主通常用以下3种方法结清房贷,各有优劣：

业主自筹资金赎楼

• 操作：业主自己拿出存款或向亲友借款，提前向银行申请还款（多数银行需提前1-3个月预约），结清后银行出具《贷款结清证明》，到不动产登记中心办理解押。
• 优点：流程简单，无额外费用；
• 缺点：资金压力大，适合贷款余额少或现金流充足的业主。

用买家首付赎楼

• 操作：与买家协商，用买家的首付资金冲抵贷款（需在购房合同中明确约定），比如业主贷款余额50万，买家首付60万，可直接用首付结清贷款。
• 优点：无需额外借款，节省成本；
• 风险：若买家首付资金来源不明（如首付贷），可能导致交易失败；建议通过资金监管账户操作，避免资金被挪用。

担保公司垫资赎楼

• 操作：找正规担保公司垫付贷款余额，业主支付垫资利息（杭州一般按日息0.05%-0.1%计算，周期约1-2周），结清后解除抵押，再用买家房款偿还担保公司。
• 优点：解决业主资金不足问题，速度快；
• 注意：需选择有资质的担保公司（查营业执照、担保资质），避免高额隐性费用（如手续费、违约金）。

杭州赎楼+交易的完整流程

以“担保公司垫资”为例，流程如下：

1. 业主与买家签订购房合同,约定赎楼方式；
2. 业主向银行申请提前还款,拿到《提前还款通知书》；
3. 业主与担保公司签订协议,担保公司向银行垫付贷款；
4. 银行出具《贷款结清证明》，业主到不动产中心办理解押（1-3个工作日）；
5. 买家支付尾款（或办理按揭），双方到房管局过户；
6. 过户后,买家拿到房产证，业主用房款偿还担保公司垫资及利息。

杭州业主必知的5个注意事项

1. 提前预约银行：杭州多数银行（如工行、建行）需提前1-3个月预约提前还款，避免因预约时间过长耽误交易；
2. 解押后及时拿证：解除抵押后，务必到不动产中心取回《不动产权证》（原房产证），并确认抵押登记已注销；
3. 资金监管是关键：无论用哪种赎楼方式，买家的首付、尾款都应打入政府指定的资金监管账户（如杭州二手房交易监管服务平台），防止业主挪用资金或买家违约；
4. 夫妻共同房产需双方同意：若房产为夫妻共有，赎楼和解押需双方签字确认，避免后续纠纷；
5. 注意赎楼利息成本：若用担保公司垫资，需明确利息计算周期（从垫资日到房款到账日），避免超期产生额外费用。

杭州卖房前结清贷款是必经步骤,但只要提前规划、选对方式，就能顺利推进交易，建议业主：

• 卖房前先查清楚贷款余额和银行预约时间；
• 优先选择“买家首付+资金监管”或“正规担保公司垫资”；
• 全程保留交易凭证（还款证明、解押通知书等），避免纠纷。

如果对流程仍有疑问,可咨询杭州不动产登记中心（电话：0571-96319）或专业中介机构，确保交易安全高效。

（注：本文政策依据为2024年杭州现行房产交易规则，具体以银行和不动产中心最新规定为准。）