杭州贷款房怎么出售？流程、注意事项全解析
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杭州贷款房出售流程主要包括：先确认剩余贷款金额，选择赎楼方式（自行结清或第三方垫资）；与买家签订购房合同，明确赎楼责任、款项支付节点等条款；办理赎楼解押，注销房产抵押登记；随后完成网签、过户缴税；最后收齐尾款，注意事项：垫资赎楼需关注利息成本与风险，合同需细化权责避免纠纷，提前核查产权是否清晰（如有无查封、共有人），建议通过正规中介把控流程，保障交易安全。
很多杭州业主手中持有贷款未结清的房产，想出售却因“房贷没还完”陷入困惑：贷款房能直接卖吗？需要哪些步骤？有什么风险要规避？本文结合杭州本地政策，详细拆解贷款房出售的全流程和关键注意事项,帮你顺利完成交易。
先确认：你的贷款房是否符合出售条件？
在启动卖房流程前，先自查3个核心条件：
- 产权清晰：房产证无查封、冻结等限制（可通过“浙里办”APP查询不动产状态）；
- 不限售：杭州限购区域（上城区、拱墅区、西湖区等核心区域）的房产需满足：
- 2021年8月5日后网签的新房：限售5年（自网签日起算）；
- 2021年8月5日后办理不动产登记的二手房：限售2年（自登记日起算）；
非限购区域（如临安、建德）不限售；
- 贷款无异常：无严重逾期记录（逾期可能影响银行出具结清证明）。
核心问题：贷款没还完，怎么解除抵押？
贷款房的房产证通常抵押在银行，要出售必须先赎楼（还清剩余贷款，注销抵押），杭州常见赎楼方式有3种：
卖方自行赎楼
用个人资金还清剩余贷款，优点是无额外成本、风险低；适合资金充足的业主。
操作：联系贷款银行，预约还款→还清尾款→银行出具《贷款结清证明》+《他项权证》→到不动产登记中心注销抵押（杭州可线上通过“浙里办”办理，1-3个工作日完成）。
买方垫资赎楼
若卖方无资金，可协商由买方垫付赎楼款。关键风险防控：
- 签订书面《垫资协议》，明确垫资金额、利息（若有）、还款方式及违约责任；
- 垫资款需打入监管账户（而非卖方私人账户），避免资金被挪用。
第三方机构垫资赎楼
找正规担保公司或金融机构垫资，需支付手续费（通常1%-3%）和短期利息（按日计息），适合买卖双方均无资金的情况，但需注意：
- 选择有资质的机构（查看营业执照、金融许可证）；
- 明确所有费用明细，避免隐性收费。
杭州贷款房出售完整流程
步骤1：准备材料
- 卖方：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证+离婚协议）、房产证复印件（若抵押在银行，可向银行申请调取）、贷款合同；
- 买方：身份证、户口本、婚姻证明、购房资格证明（杭州限购区域需提供）。
步骤2：定价与挂牌
- 定价：参考同小区近期成交价（可通过贝壳、链家等平台查询），或找中介做专业评估；
- 挂牌：选择中介（省心但需付费）或自售（如闲鱼、房天下等平台，节省佣金但需自行对接买方）。
步骤3：协商交易细节
与买方确定：
- 赎楼方式及资金来源；
- 付款节奏（定金金额、首付到账时间、尾款支付方式）；
- 税费承担（杭州常见税费：增值税<满2年免>、个税<满5唯一免>、契税，通常协商由买方承担或双方分摊）；
- 交房时间及标准（结清水电煤、物业费等）。
步骤4：签订正式合同
- 推荐使用杭州住建局监制的《存量房屋买卖合同》；
- 重点条款：赎楼责任、资金监管约定、过户时间、违约责任（如逾期赎楼/过户的赔偿比例）；
- 建议找律师或中介审核合同，避免漏洞。
步骤5：赎楼+注销抵押
按约定方式还清贷款→银行出具结清证明→线上/线下注销抵押（线上：浙里办APP“不动产抵押注销”；线下：不动产登记中心窗口）。
步骤6：办理过户与资金监管
- 买卖双方到不动产登记中心提交材料（需携带原件）；
- 买方支付的所有款项（定金、首付、尾款）需打入杭州资金监管账户（限购区域强制要求，非限购区域建议选择），确保资金安全；
- 过户完成后，监管账户自动将款项转给卖方（通常1-3个工作日到账）。
步骤7：交房收尾
- 卖方交付房屋钥匙、门禁卡等；
- 结清所有生活费用（水电煤、物业费、宽带费）；
- 双方签署《房屋交接确认书》，交易完成。
杭州贷款房出售关键注意事项
- 限售期别踩雷：若房子仍在限售期，即使签订合同也无法过户，建议等限售期满再挂牌；
- 资金监管必做：杭州严格执行二手房资金监管，避免“钱房两空”（如买方付了款，卖方却不过户）；
- 税费提前算清：未满2年的房子增值税=（成交价-原购价）×5.3%，未满5年的个税=成交价×1%，提前计算成本，避免交易时纠纷；
- 征信保持良好：卖方在赎楼前需确保贷款无逾期，否则银行可能拒绝出具结清证明，影响后续流程。
常见问题解答
Q：贷款房没还清能直接卖吗？
A：可以，但必须先赎楼解除抵押，否则无法过户。
Q：买方全款买，流程会更快吗？
A：是的！买方全款无需等待银行贷款审批，赎楼后可直接过户，资金到账时间缩短至1-2周。
Q：中介佣金怎么算？
A：杭州中介佣金通常为成交价的1%-2%，买卖双方协商承担（常见买方承担1%，卖方承担1%）。
杭州贷款房出售虽比全款房复杂，但只要掌握赎楼核心步骤、做好资金监管，就能顺利完成交易，若你是第一次卖房，建议优先选择正规中介协助，减少风险；若想节省成本，可自行对接但需仔细核对每一步细节，祝你卖房顺利！
（注：本文政策依据为2024年杭州最新规定，若后续政策调整，请以官方通知为准。）
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