杭州抵押房产卖房流程详解，赎楼、过户、放款一步不落

杭州抵押房产卖房需依次完成赎楼、过户、放款核心步骤，赎楼可自行结清贷款或委托担保公司解除抵押，取回房产证；随后办理网签与产权转移登记，买家首付或全款需存入资金监管账户保障安全；最后买家贷款审批通过后，银行将尾款放款至卖家账户，完成交易，各环节需备齐身份证、房产证、贷款合同等材料，严格遵循杭州房产交易规范，确保流程顺畅无遗漏。

在杭州卖二手房时，不少房主都会遇到房产仍在按揭抵押的问题——房子还“绑”在银行手里，怎么顺利交易？今天就给大家拆解杭州抵押房产卖房的全流程，从前期准备到拿到房款，每一步都讲透,让你少踩坑。

前期准备：摸清底细，打好基础

在签买卖合同前，先把这3件事做扎实：

1. 查档确认抵押情况
   带身份证、房产证（若有）去杭州不动产登记中心窗口，或通过「浙里办」APP的“不动产查询”功能，查清楚：

   • 剩余贷款金额（欠银行多少钱）；
   • 抵押银行名称、抵押权人；
   • 是否有其他隐性抵押（比如二次抵押）。

2. 和贷款银行沟通提前还款
   联系按揭银行的客户经理，问清楚：

   • 提前还款是否需要预约（多数银行需提前1-3个月）；
   • 是否有违约金（一般按揭满1年免违约金，不满则按剩余本金的1%-3%收）；
   • 还款后多久能拿到《贷款结清证明》和《他项权证》。

3. 明确赎楼方式（合同里写清楚）
   卖房时必须先“赎楼”（解除抵押），常见3种方式，签合同时要注明：

   • 卖方自行赎楼（用自己的钱还贷款）；
   • 买方垫资赎楼（买方出钱帮卖方还，需签《垫资协议》）；
   • 担保公司赎楼（找第三方担保公司代还，收担保费）。

核心环节：赎楼解押

这是抵押卖房的关键，直接影响后续过户：
情况1：卖方自行赎楼

• 步骤：把剩余贷款打入银行指定账户→银行出具《结清证明》+《他项权证》→带材料去不动产中心办理解押（杭州当天或次日可完成）→拿到无抵押的不动产权证原件。

情况2：买方垫资赎楼

• 前提：买卖双方互信，或通过中介监管资金；
• 步骤：买方将垫资款转入卖方贷款账户→银行结清→解押→后续过户后，卖方从房款中归还垫资（可约定利息）。

情况3：担保公司赎楼

• 适合：卖方没钱、买方不愿垫资的情况；
• 步骤：找正规担保公司→担保公司审核房产/卖方资质→与银行签《担保协议》→担保公司代还贷款→解押→担保公司收取费用（按垫资金额1%-3%，或按天计费）。

过户+放款：拿到房款的最后一步

解押完成后，就能进入交易收尾阶段：

1. 网签备案
   通过杭州存量房交易平台签网签合同（避免“一房二卖”），确认房屋信息、价格、付款方式等。

2. 买方贷款审批
   若买方是按揭购房：

   买方提交贷款申请（身份证、收入证明、征信报告等）→银行审核→出具《贷款承诺书》（审批通过）。

3. 办理过户
   带以下材料去不动产中心：

   • 网签合同；
   • 双方身份证、户口本、结婚证（已婚）；
   • 无抵押的不动产权证；
   • 买方的《贷款承诺书》（若按揭）。
     杭州过户一般1-3个工作日出买方的新不动产权证。

4. 银行放款

   • 过户后，银行拿到他项权证（抵押登记完成）→将贷款金额打入卖方账户（若有担保/垫资，先打给担保公司再转卖方）；
   • 全款买方则直接打款（建议走资金监管账户）。

杭州抵押卖房避坑指南

1. 留足赎楼时间：从预约银行到解押，至少预留1-2个月，避免合同违约；
2. 走资金监管：所有大额交易（垫资、房款）通过杭州官方资金监管账户，防止钱房两空；
3. 选正规机构：担保公司要查营业执照和担保资质（可在杭州住建局官网查）；
4. 关注政策变化：杭州房贷利率、提前还款政策可能调整，及时咨询银行最新规则。

杭州抵押卖房的核心是“赎楼解押”，只要理清步骤、提前规划，就能顺利完成交易，如果嫌麻烦，找靠谱中介或专业顾问协助，能省不少精力~
（注：以上流程基于2024年杭州现行政策,具体以银行和不动产中心最新规定为准）