杭州有贷款的房子怎么过户？全流程指南+避坑要点

杭州有贷款的房子过户需先解抵押再办理过户手续，流程核心步骤：1.结清剩余贷款（可自筹资金或找第三方垫资）；2.银行出具贷款结清证明，到不动产登记中心办理解押登记；3.买卖双方备齐身份证、房产证、买卖合同等材料，提交过户申请；4.若买方需贷款，新房证下发后需重新抵押给银行，避坑要点：务必通过资金监管保障交易资金安全；确认解押后产权无查封、异议等问题再过户；明确垫资费用承担方；合同需注明过户、放款等关键时间节点，避免纠纷。

为什么有贷款的房子不能直接过户？

杭州的房产若仍在还贷中，房屋产权已抵押给银行（不动产登记中心有抵押登记记录），业主仅持有“有限产权”，根据《民法典》及杭州不动产登记规则，未注销抵押的房产无法办理产权转移登记——这是过户的核心障碍，解决思路只有一个：先“解押”（注销抵押）,再过户。

杭州有贷款房子过户的3种常见方式

根据自身资金情况,可选择以下方式解押后过户：

方式1：业主自行提前还贷解押

适合资金充足的业主，流程最直接：

1. 向贷款银行申请提前还款
   • 携带身份证、贷款合同到银行网点（或线上APP）申请，部分银行需提前1-3个月预约（如四大行）；
   • 确认还款金额（本金+剩余利息+违约金，若贷款未满1年可能有违约金）。
2. 还清贷款后银行出具证明
   • 银行会开具《贷款结清证明》，并向杭州不动产登记中心提交注销抵押申请（现在多为电子他项权证，无需业主携带纸质证件）。
3. 注销抵押登记
   • 银行提交申请后，一般1-3个工作日内，业主可通过“杭州不动产登记”公众号查询抵押注销状态；
   • 若需纸质证明，可到不动产登记中心打印《抵押注销证明》。
4. 办理过户

   买卖双方携带身份证、房产证（不动产权证）、购房合同、完税证明等材料，到杭州各区不动产登记中心办理过户（可提前线上预约，减少排队时间）。

方式2：用买方首付款解押

适合业主资金不足，但买方有足够首付款的情况：

1. 签订三方协议
   • 买卖双方与中介（若有）签订《资金监管协议》，约定首付款用于解押；
   • 买方将首付款打入银行资金监管账户（避免直接打给业主，防范风险）。
2. 业主用监管资金还贷
   • 银行确认资金到账后，业主申请提前还款，用监管账户的首付款结清贷款；
   • 后续流程同方式1：注销抵押→过户。
     注意：杭州要求二手房交易资金需进入监管账户（部分银行可直接办理），务必走正规监管渠道，防止“钱房两空”。

方式3：第三方垫资解押

适合业主和买方均无足够资金的情况（需支付垫资利息）：

1. 选择正规垫资机构
   • 优先通过银行合作的垫资公司，或有资质的中介推荐（避免高利贷）；
   • 签订垫资协议，明确利息、还款期限、违约责任。
2. 垫资公司还清贷款

   垫资公司将资金打入业主贷款账户，结清贷款；

3. 过户后用买方贷款偿还垫资
   • 注销抵押后办理过户，买方申请按揭贷款，银行放款后直接支付给垫资公司（需在协议中约定资金流向）。
     风险提示：垫资利息通常较高（日息或月息），需计算成本，且务必选择合规机构,避免套路贷。

杭州本地过户的额外注意事项

1. 买方需具备购房资格

   • 杭州实行限购政策：本地户籍家庭最多2套，非本地户籍需连续缴纳12个月社保/个税（补缴无效）；
   • 过户前需先通过“杭州住房保障和房产管理局”官网查询买方资格，确认通过后再办理流程。

2. 税费缴纳（杭州标准）

   • 契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套及以上3%；
   • 个税：满五唯一免，否则按1%或差额20%缴纳；
   • 增值税：房产证满2年免，不满2年按5.3%缴纳；
   • 税费需在过户前缴纳（可通过“浙里办”APP线上缴纳）。

3. 电子证照便捷化

   杭州已全面推行电子不动产权证、电子他项权证，银行解押后无需携带纸质证件，直接线上同步至不动产登记中心，缩短流程时间。

1. 拒绝“私下解押”：所有资金往来需走监管账户，避免直接转账给业主或垫资方；
2. 确认银行政策：部分银行不支持“转按揭”（即直接将贷款转移给买方），需提前咨询贷款行；
3. 核查房屋状态：过户前到不动产登记中心查询房屋是否有查封、冻结等异常状态；
4. 专业人士协助：复杂情况（如垫资、多人共有房产）建议找杭州本地正规中介或律师代办，降低风险。

如果您对具体步骤仍有疑问，可拨打杭州不动产登记中心咨询电话（0571-87008114），或前往各区办事大厅现场咨询——选择最适合自己的解押方式,才能顺利完成过户！