杭州含贷款房子交易全流程指南，解押、过户、资金安全一步到位

杭州含贷款房屋交易流程核心为解押、资金监管与过户三步，先联系贷款银行预约提前还款，结清后取贷款结清证明及他项权证，至不动产中心办理抵押权注销，随后通过官方资金监管账户保障交易资金安全，避免钱房两空，最后完成网签备案、提交买卖材料、缴纳税费，审核通过后领取新不动产权证，全流程实现安全高效闭环。

在杭州二手房市场中,约60%的在售房源仍处于按揭状态（即房屋设有银行抵押），这类“含贷款房子”的交易，核心差异在于多了“解除抵押”环节，不少业主和买家因不熟悉流程而踩坑，本文结合杭州本地政策，详细拆解从解押到交房的完整流程，帮你避开风险、顺利交易。

交易启动：先签合同，锁定核心条款

无论房子是否有贷款,第一步需签订规范的《杭州市二手房买卖合同》（可通过中介或监管平台获取模板），重点明确以下4点：

1. 解押方式：约定是业主自筹资金、买家首付垫付，还是第三方垫资；
2. 时间节点：明确业主申请提前还款、完成解押的截止日期（如“业主需在签约后15日内完成银行提前还款申请”）；
3. 资金安全：若用买家首付解押，需注明“首付通过监管账户划转”，避免业主挪用；
4. 违约责任：如业主未按时解押，需按日支付总房款0.05%的违约金；买家未按时支付首付，需赔偿业主损失。

核心环节：解押流程三步走（三种方式任选）

“解除抵押”是含贷款房子交易的关键，以下是杭州常见的三种解押方式及操作细节：

业主自筹资金解押（最安全）

适用场景：业主有足够资金提前还清贷款
操作步骤：

• 业主向贷款银行申请提前还款（部分银行需提前1-3个月预约，如工行需提前1个月）；
• 银行审批通过后,业主将足额资金存入还款账户，银行扣款后出具《贷款结清证明》；
• 携带身份证、房产证、结清证明到不动产登记中心（如杭州市民中心、各区政务服务中心）办理解押，注销他项权证；
• 拿到《不动产登记证明（注销抵押）》，房屋正式解除抵押。

买家首付垫付解押（最常见）

适用场景：业主无自筹资金，且买家首付≥剩余贷款金额
关键注意：必须通过监管账户操作，避免资金风险
操作步骤：

• 双方在“杭州市二手房交易监管服务平台”签订资金监管协议，买家将首付存入监管账户；
• 业主向银行申请提前还款,监管中心将首付资金划至银行还款账户；
• 银行出具结清证明后,按上述流程办理解押；
• 解押完成后,监管账户剩余资金继续用于后续交易。

第三方垫资解押（应急选择）

适用场景：业主无自筹资金、买家首付不足
风险提示：选择正规垫资机构（需有金融牌照），明确利息（通常月息1%-2%）、期限及服务费
操作步骤：

• 业主与垫资机构签订协议,垫资机构向银行支付剩余贷款；
• 解押完成后,用买家支付的房款（含银行贷款）偿还垫资款及费用；
• 建议通过中介或律师见证垫资协议,避免隐性收费。

解押后：常规交易流程无缝衔接

房屋解除抵押后,流程与普通二手房一致，重点关注以下环节：

网签备案

登录杭州市二手房交易监管服务平台（http://esf.hzfc.gov.cn）完成网签，生成官方合同编号，确保交易透明（避免“一房二卖”）。

买家贷款审批

若买家需贷款买房：

• 携带身份证、收入证明、征信报告、买卖合同等向银行申请贷款；
• 银行审批通过后出具《贷款承诺书》（通常3-7个工作日）。

资金监管

除用于解押的首付外,剩余购房款（含买家贷款）需存入监管账户，杭州监管账户由政府指定银行托管，资金安全有保障。

过户登记

双方携带以下材料到不动产登记中心办理过户：

• 身份证、户口本、结婚证（单身需单身证明）；
• 房产证、买卖合同、解押证明、网签合同；
• 买家需提供贷款承诺书（若贷款）。
  时效：杭州过户后1-3个工作日可领取新房产证。

抵押放款

买家拿到新房产证后,到银行办理抵押登记；银行拿到他项权证后，将贷款资金划入监管账户，监管中心再将全部房款（扣除税费）转给业主。

交房结算

• 双方交接房屋钥匙、水电燃气卡；
• 结清物业费、水电费、燃气费（可通过物业出具的结清证明确认）；
• 签署《房屋交接单》，交易完成。

杭州本地关键风险提示

1. 查询抵押状态：交易前，买家可通过“浙里办”APP查询房屋抵押信息（输入房产证号即可），确认是否有多次抵押；
2. 避免“私下解押”：若用买家首付解押，切勿直接转账给业主，必须走监管账户；
3. 中介选择：优先选备案中介（可在监管平台查询），避免黑中介收取“解押服务费”；
4. 税费提醒：含贷款房子交易的税费与普通二手房一致（契税1%-3%、个税1%或差额20%、增值税5.3%<满2年免征>），需提前核算。

杭州含贷款房子交易虽多了解押环节,但只要按流程操作、做好资金监管，就能顺利完成，建议交易前咨询银行客户经理或不动产登记中心工作人员，确保每一步合规，祝你在杭州买到心仪的房子！

（注：本文政策依据为杭州市住房保障和房产管理局2024年最新规定，具体以实际办理为准。）