一、先搞懂，你买的是哪种公寓？

购买公寓前，首要任务是明确所购公寓的类型，不同类型的公寓（如商业公寓、住宅式公寓、LOFT公寓等）在产权年限、交易税费、贷款政策、日常使用成本（水电物业费标准）、落户及学区资格等核心方面存在显著差异，这些差异直接关系到购房者的长期权益与生活便利性，若忽视类型区分，可能导致决策失误，如承担更高成本或无法满足落户、入学等需求，提前搞懂公寓类型是理性购房的关键前提。

杭州贷款买公寓算二套吗？2024年最新政策解读，看完不踩坑！

在杭州买房,很多人会纠结：买公寓会不会影响后续买住宅的套数认定？贷款买公寓算二套住宅吗？ 其实答案关键在于“公寓的产权性质”——不同产权的公寓，政策完全不同，今天就给大家讲清楚。 杭州市场上的“公寓”主要分两类，性质天差地别：

1. 商业公寓：40年/50年产权，属于“商业用房”（如LOFT、酒店式公寓）；
2. 住宅式公寓：70年产权，本质是“住宅”（只是户型小、梯户比高，比如单身公寓）。

核心结论：商业公寓≠住宅二套，70年公寓=住宅

杭州对住宅“二套”的认定标准是“认房又认贷”（针对住宅）：

• 认房：看家庭在杭州限购区内的住宅套数（商业公寓不算）；
• 认贷：看全国范围内的住宅贷款记录（商业公寓贷款不算）。

✅ 买商业公寓：无论有没有贷款，都不会计入“住宅套数”，也不会留下“住宅贷款记录”，哪怕你名下有10套商业公寓贷款未结清，再买住宅时，只要你名下无住宅、无住宅贷款记录，仍算首套住宅。
❌ 买70年住宅式公寓：等同于买住宅，会计入“住宅套数”，贷款也会留下“住宅贷款记录”，比如你买了一套70年公寓，再买住宅就会算二套。

举个例子更清楚

情况1：小王名下无住宅，无住宅贷款记录，但有一套40年公寓贷款未结清。
→ 再买住宅：算首套（首付3成，利率按首套算）。

情况2：小李之前买过一套住宅（贷款已结清，后来卖掉了），现在名下有一套40年公寓贷款未结清。
→ 再买住宅：算二套（因为有住宅贷款记录）。

情况3：小张买了一套70年公寓（贷款未结清），现在想再买住宅。
→ 算二套（因为70年公寓是住宅，计入套数+贷款记录）。

商业公寓vs住宅的贷款差异要注意

虽然商业公寓不影响住宅套数,但贷款政策和住宅完全不同：
| 类型 | 首付比例 | 贷款年限 | 利率 |
|------------|----------|----------|------------|
| 商业公寓 | 5成以上 | 最长10年 | 高于住宅 |
| 住宅首套 | 3成（限购区） | 最长30年 | 4.0%-4.2%左右 |

总结建议

1. 分清产权再下手：买房前一定要看产权证上的“用途”——写“商业”“办公”的是商业公寓，写“住宅”的是70年公寓（算住宅）。
2. 咨询专业人士：政策可能微调，建议买房前找银行客户经理或靠谱中介确认，避免踩坑。
3. 按需选择：如果是投资，商业公寓门槛低但流动性差；如果是自住，优先考虑住宅（包括70年公寓）。

在杭州买商业公寓,完全不用担心算“二套住宅”，但如果是70年产权的公寓，就要按住宅标准来规划啦！希望这篇解读能帮到你~

（注：以上政策基于2024年杭州最新购房贷款规则，具体以银行实际执行和官方政策为准。）