杭州住房贷款买房全流程指南，从资格核查到月供还款一步到位

杭州住房贷款买房需依次完成资格核查、选房签约、贷款申请、审批放款、抵押登记及月供还款全流程，资格核查需满足杭州限购政策（如本地户籍或连续社保/个税缴纳要求），同时准备征信报告、收入证明等材料；选房后签订购房合同并支付首付；向银行提交贷款申请及相关材料；银行审核通过后放款至开发商账户；随后办理房产抵押登记；最后按合同约定按月偿还月供，需注意避免逾期以维护个人征信，整个流程环环相扣，需提前了解政策及准备材料，确保顺利完成购房。

在杭州这座宜居与发展兼具的城市，贷款买房是多数家庭实现安居梦的重要途径，但住房贷款流程涉及政策核查、资料准备、银行审批等多个环节，稍不注意就可能耽误时间，本文梳理了杭州贷款买房的完整流程及关键注意事项,帮你少走弯路。

前期准备：扫清购房与贷款障碍

核查购房资格

杭州实行限购政策，需先确认是否具备购房资格：

• 杭州户籍家庭：限购2套住房（含新建商品住房和二手住房）；
• 非杭州户籍家庭：需在购房之日前12个月内连续缴纳社保或个税满12个月，限购1套；
• 高层次人才：符合条件可享受购房优惠（需提前申请人才资格认定）。
  查询入口：杭州住保房管局官网或“浙里办”APP的“购房资格核查”模块。

准备核心资料

贷款申请需提前备好以下材料（夫妻共同购房需双方资料）：

• 身份证明：身份证、户口本、结婚证（或离婚证/单身证明）；
• 收入证明：单位盖章的收入证明（需覆盖月供的2倍以上）；
• 资产证明：近6个月银行流水（含工资流水）、存款证明（可选）；
• 征信报告：本人携带身份证到人民银行网点打印，或通过“征信中心”官网查询（需提前1-2周核查，若有不良记录及时处理）；
• 购房相关：购房资格核查表、认购书（选房后）。

选择贷款方式

杭州主流贷款方式有三种，按需选择：

• 商业贷款：门槛低，放款快，但利率较高（当前首套约LPR+50BP左右，二套LPR+70BP，以银行实际政策为准）；
• 公积金贷款：利率低（首套3.1%，二套3.575%），但需满足连续缴存6个月以上、账户余额足够（贷款额度与余额挂钩）；
• 组合贷款：商业+公积金结合，兼顾利率与额度，但流程较长（需同时通过公积金中心和银行审批）。

选房与首付：锁定房源并签订合同

选房与认购

• 新房：参加楼盘摇号（杭州热门楼盘需公证摇号），摇中后签订《认购书》，缴纳定金（一般不超过总房款的20%）；
• 二手房：与房东协商价格后，签订《居间协议》，缴纳定金（注意明确违约条款）。

支付首付并签合同

• 新房：按认购书约定时间支付首付（首套30%，二套40%），签订《商品房买卖合同》；
• 二手房：资金监管账户支付首付（避免直接打给房东），签订《存量房买卖合同》。
  注意：合同需仔细核对房屋信息（面积、户型、交房时间）、违约责任（逾期交房/付款）等条款。

贷款申请：提交资料并通过审批

向银行提交申请

选择贷款银行（可对比利率、放款速度），提交准备好的资料，填写《个人住房贷款申请表》。

银行审核

银行会核查以下内容：

• 购房资格与合同真实性；
• 收入稳定性与还款能力（流水+收入证明）；
• 征信记录（逾期次数、负债情况）；
• 抵押物价值（新房一般按合同价，二手房需评估）。

面签贷款合同

审核通过后，银行通知面签：

• 确认贷款金额、利率（固定/浮动）、还款方式（等额本金/等额本息）、年限（最长30年，年龄+年限≤70岁）；
• 夫妻双方需共同到场签字（若共同贷款）。

抵押登记：保障银行债权

贷款合同签订后，需办理房屋抵押登记：

• 新房：开发商统一办理（需提供购房合同、贷款合同、身份证）；
• 二手房：买卖双方共同到不动产登记中心办理，提交《抵押登记申请表》、房产证、贷款合同等，3-5个工作日后领取《他项权利证书》（交银行）。

放款与月供：正式开始还款

• 银行放款：抵押登记完成后，银行将贷款资金打入开发商/房东账户（二手房打入资金监管账户）；
• 开始月供：放款后次月起，按合同约定日期还款（建议设置自动扣款，避免逾期）；
• 领取凭证：放款后可向银行索要《贷款合同》《还款计划表》。

后续事项与注意事项

1. 房产证领取：新房交房后180天内，开发商办理房产证（若贷款未还清，房产证会加盖抵押章，由业主保管或银行保管，视银行政策而定）；
2. 按时还款：逾期会影响征信，连续3次或累计6次逾期可能被银行起诉；
3. 提前还款：若有闲置资金，可申请提前还款（部分银行需满1年后申请，且收取1-3个月利息作为违约金）；
4. 二手房特殊注意：需确认房屋是否有抵押、查封，房龄超过20年的二手房可能影响贷款年限（一般不超过25年）。

杭州贷款买房流程环环相扣，提前做好准备、熟悉政策能大幅提高效率，建议在选房阶段就咨询银行或中介，明确自身贷款额度与资格，避免因流程问题错过心仪房源，安居不易，愿你顺利拿到钥匙，开启杭州的幸福生活！

（注：本文政策基于2024年杭州最新规定，具体以政府部门及银行实际要求为准。）