杭州在建商品房抵押贷款政策解析，新规动态、申请要点与市场影响

杭州近期优化在建商品房抵押贷款政策，新规明确项目需达正负零以上进度、开发商无不良信用记录方可申请，同时调整抵押率计算方式，强化资金专项用于工程建设的监管要求，申请要点包括提交项目合规审批文件、签订资金监管协议等，该政策有助于缓解开发商短期资金压力，加速项目建设进度，增强购房者对交付的信心；同时通过规范资金流向防范风险，对稳定杭州房地产市场预期、促进行业健康发展具有积极意义。

政策背景与最新动态

作为长三角核心城市，杭州房地产市场的平稳运行对区域经济至关重要，近年来，针对在建商品房抵押贷款（即“在建工程抵押”），杭州持续优化政策框架，既为房企提供合理融资支持，又强化风险管控，防范项目烂尾，2023年以来，政策调整主要围绕简化流程、适度放宽抵押条件、明确资金用途三大方向展开：

• 流程简化：不动产登记部门推出“线上预审+线下办结”模式，缩短抵押登记办理时间至3-5个工作日；
• 抵押条件优化：对优质房企（如信用评级AA+以上、无逾期还款记录）的项目，允许在工程进度达到主体结构封顶前（部分区域放宽至完成2/3主体工程）申请抵押；
• 资金监管强化：要求贷款资金必须专项用于本项目建设，通过银行监管账户闭环管理，严禁挪作他用。

申请核心要点与资质要求

在建商品房抵押贷款的申请需满足开发商、项目、金融机构三方的核心条件：

1. 开发商资质

   • 具备房地产开发二级及以上资质（部分中小房企需提供额外担保）；
   • 近3年无重大违法违规记录，未出现项目烂尾或逾期交付情况；
   • 财务状况良好，资产负债率不超过行业平均水平（当前杭州房企平均约75%）。

2. 项目硬性指标

   • 四证齐全：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；
   • 工程进度达标：原则上主体结构完成≥50%（优质项目可放宽至30%）；
   • 项目无查封、冻结等权利限制，未涉及产权纠纷。

3. 金融机构审核重点

   • 贷款额度：通常不超过项目评估价值的60%-70%（视房企资质和项目风险调整）；
   • 还款来源：优先考虑项目未来销售回款，要求开发商提供详细的销售计划与现金流预测；
   • 风险缓释：部分银行要求开发商追加保证金或第三方担保。

政策对市场的多维影响

1. 房企端：缓解资金压力，保障项目交付
   在建工程抵押是房企重要的融资渠道之一，尤其在销售回款放缓时，政策优化帮助房企快速获得资金，用于支付工程款、材料款等，有效降低烂尾风险，2023年杭州某头部房企通过在建工程抵押获得15亿元贷款，确保了3个项目的如期交付。

2. 购房者端：增强信心，降低交付风险
   政策明确资金必须用于项目建设，加上监管账户的闭环管理，从源头减少了房企挪用资金的可能，购房者在选择期房时，可通过查询不动产登记信息了解项目抵押情况，政策的透明化进一步提升了购房信心。

3. 金融端：平衡支持与风险管控
   银行在放宽抵押条件的同时，也加强了贷后管理：定期核查工程进度、销售数据，监控资金流向，某国有银行要求每季度对抵押项目进行现场勘查，确保工程按计划推进。

4. 市场端：稳定预期，促进良性循环
   政策的精准调控既避免了房企资金链断裂引发的市场波动，又防止了过度融资导致的债务风险，助力杭州房地产市场向“稳地价、稳房价、稳预期”目标迈进。

风险提示与未来展望

尽管政策优化带来诸多利好，但仍需注意：

• 房企风险：避免过度依赖在建工程抵押，应合理控制负债率，加快销售回款；
• 金融风险：银行需警惕市场下行期的项目估值波动，加强对中小房企的资质审核；
• 购房者注意：购买期房时，务必核实项目“四证”及抵押状态，选择信誉良好的房企。

杭州有望进一步完善在建商品房抵押贷款政策，例如引入市场化的评估机制、探索“在建工程抵押+预售资金监管”联动模式，持续推动房地产市场健康发展。

杭州在建商品房抵押贷款政策的调整，是城市房地产调控“精细化”的体现——既为房企输血，又为市场筑堤，在各方共同努力下，这一政策将成为保障项目交付、稳定市场信心的重要支撑,助力杭州房地产市场实现高质量发展。