杭州房屋赠与与抵押贷款，流程、注意事项及全攻略
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杭州房屋赠与需经签订合同、房产评估、税务申报及过户登记等流程，直系亲属赠与享税费优惠，但需留意赠与后再售的个税成本；抵押贷款则包含评估、银行审批、抵押登记等步骤，需关注房产产权清晰度、借款人征信与收入资质，合理选择利率及还款方式，避免抵押率过高风险，两者均需提前熟知政策细节，确保流程合规高效，减少后续纠纷。
在杭州这座房产市场活跃的城市,房屋赠与（如父母给子女、亲属间转移）和抵押贷款（如用房产融资）是两类常见的房产操作，但很多人对“赠与后的房产能否抵押”“流程怎么走”“有哪些坑要避”等问题一知半解，本文结合杭州本地政策，详细解析房屋赠与与抵押贷款的核心要点，帮你理清思路。
杭州房屋赠与：流程、条件与税费明细
房屋赠与是产权人将房产无偿转让给他人的行为,需满足杭州不动产登记的基本要求，具体如下：
核心条件
- 产权清晰：房产无抵押、查封、冻结等限制，已取得不动产权证；
- 对象合法：可赠与直系亲属（父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）或非直系亲属（朋友、同事等）；
- 自愿真实：赠与需双方自愿，无强迫或欺诈行为。
办理流程
① 签订赠与合同：明确赠与双方身份、房产信息、是否附条件（如赡养义务）；
② 公证（可选但推荐）：直系亲属赠与可免公证，但非直系或附条件赠与建议公证，增强合同法律效力；
③ 提交材料：双方身份证、不动产权证、赠与合同、亲属关系证明（直系需提供）、完税证明等，到杭州市不动产登记中心办理；
④ 缴纳税费：凭材料到税务窗口缴税；
⑤ 领取新证：审核通过后，约3-5个工作日领取受赠人的不动产权证。
税费标准（杭州2024年参考）
- 直系亲属赠与：
- 契税：受赠方按房产评估价的3%缴纳；
- 印花税：双方各按0.05%缴纳（总额约评估价的0.1%）；
- 增值税、个税：免征（需提供亲属关系证明）。
- 非直系亲属赠与：
- 契税：3%（同直系）；
- 增值税及附加：房产满2年免征，不满2年按评估价的5.3%缴纳；
- 个税：按差额的20%或评估价的1%缴纳（择高）；
- 印花税：0.1%（双方各0.05%）。
赠与房产办理抵押贷款：可行性与流程
赠与后的房产只要产权清晰（已过户、无限制），即可申请抵押贷款，杭州银行对这类房产的要求与普通二手房基本一致：
抵押条件
- 产权要求：已取得受赠人的不动产权证，无抵押、查封；
- 房产性质：住宅、商铺、写字楼等可交易房产均可（保障性住房需满5年）；
- 借款人资质：有稳定收入、良好征信，能提供还款能力证明（如银行流水）。
办理流程
① 房产评估：委托银行认可的评估机构对房产估值（影响贷款额度）；
② 提交申请：向银行提供不动产权证、赠与合同、身份证、收入证明、银行流水等材料；
③ 银行审批：审核借款人资质及房产情况，约3-7个工作日出结果；
④ 签订合同：审批通过后，签订抵押合同及贷款合同；
⑤ 抵押登记：到不动产登记中心办理抵押登记，领取他项权证；
⑥ 放款：银行收到他项权证后，1-3个工作日内放款至借款人账户。
杭州抵押政策参考（2024年）
- 额度：住宅最高70%（评估价），商铺/写字楼最高50%；
- 利率：消费类抵押LPR+50-100BP（约4.5%-5%），经营类抵押LPR+30-80BP（约4.3%-4.8%）；
- 期限：消费类最长20年，经营类最长30年（随借随还可选）。
关键注意事项：避坑指南
-
赠与前规划抵押需求：
若赠与后需抵押融资，建议选择直系亲属赠与（税费更低），且确保房产无其他限制（如共有权人不同意）。 -
赠与合同需明确细节：
避免“口头赠与”，合同应写明：是否附条件（如受赠人需赡养赠与人）、房产是否有贷款未还清（若有需提前结清）。 -
抵押时注意还款能力：
计算每月还款额，确保不超过收入的50%（银行要求），避免逾期导致房产被拍卖。 -
非直系赠与的税费成本：
非直系赠与个税、增值税较高，若后续需出售，还需缴纳差额20%的个税（除非满五唯一），需谨慎选择。 -
产权变更后的风险：
赠与完成后，房产所有权归受赠人，赠与人无法随意撤销（除非受赠人违反合同约定）。
常见问题解答
Q：杭州赠与的房产计入受赠人购房套数吗？
A：直系亲属赠与不计入限购套数（如受赠人已有2套，仍可接受直系赠与）；非直系赠与计入套数（需符合杭州限购政策）。
Q：赠与后多久能办理抵押贷款？
A：拿到新不动产权证后即可申请，无时间限制。
Q：抵押额度能覆盖赠与税费吗？
A：通常可以（如房产评估价100万，抵押额度70万，直系赠与税费约3万），但需根据实际情况计算。
Q：抵押贷款还不上怎么办？
A：可与银行协商延期还款、分期还款；若无法协商，银行会起诉拍卖房产，拍卖所得优先偿还贷款本息。
杭州房屋赠与与抵押贷款涉及法律、税务、金融等多方面知识，建议办理前咨询专业人士（如律师、银行客户经理、税务顾问），确保流程合法、成本最优，无论是赠与还是抵押，提前规划、清晰条款是避免纠纷的关键。
（注：本文政策参考2024年杭州最新标准，具体以不动产登记中心、银行实际要求为准。）
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