杭州摇号房抵押遇冷，政策限制下的民生困境与调控深意

杭州摇号房抵押遇冷现象，折射出政策限制下的民生矛盾与调控导向，受摇号房限售、抵押条件收紧等政策约束，这类房产的抵押融资通道受阻，部分购房者面临资金周转难题，合理的民生需求与政策刚性形成冲突，背后是调控层抑制楼市投机的深意：通过限制交易流通环节，挤压炒房空间，巩固刚需住房保障成果，但政策落地中也需平衡弹性，避免误伤购房者合理的资金需求，在稳市场与保民生间找到更精准的平衡点。

他去年通过摇号买下的城西某限价楼盘,本想抵押给银行贷款用于公司周转，却被多家银行明确拒绝。“银行说这是摇号房，属于政策调控房源，暂时不能办理抵押贷款。”王先生的困惑，道出了不少杭州摇号业主的共同遭遇——曾经“一房难求”的摇号房，如今却在抵押融资上碰了壁。

现象：摇号房抵押为何成“禁区”？

杭州作为全国房地产调控的“标杆城市”，摇号购房政策已实施多年，旨在通过公平分配缓解热门楼盘供需矛盾，但近期，多家银行对摇号房的抵押贷款业务亮起红灯：

• 银行口径一致：无论是国有大行还是股份制银行，均表示“摇号房（限价房）暂不接受抵押申请”，或要求“限售期过后再评估”；
• 核心限制：多数摇号房存在2-5年的限售期，银行认为限售期内房源流动性差，若购房者违约，抵押物处置难度极大；
• 评估争议：摇号房价低于市场价（部分楼盘价差达30%以上），银行若按限价评估，抵押额度不足；若按市场价评估，又担心未来房价回调导致抵押物贬值。

某国有银行个贷经理透露：“总行有明确指引，对政策调控类房源（如摇号房、共有产权房）的抵押业务从严管控，主要是为了规避风险。”

背后逻辑：从“控购房”到“控持有”的调控延伸

摇号房抵押受限,并非银行单方面的决策，而是杭州房地产调控精细化的体现：

• 抑制投机套现：部分炒房者通过摇号低价购房后，试图以抵押方式套取资金再买房，形成“杠杆炒房”链条，限制抵押，直接切断了这一投机路径；
• 落实“房住不炒”：让摇号房回归自住属性——若购房者是真实自住，短期内通常不会有抵押融资需求；若为投资，抵押受限会增加持有成本，倒逼其退出市场；
• 防范金融风险：2021年以来，杭州多次收紧房地产金融政策，抵押限制是防止信贷资金违规流入楼市的重要一环。

正如杭州市住建局相关人士所言：“摇号政策的初衷是公平，后续的抵押限制则是为了确保‘房子是用来住的，不是用来炒的’落到实处。”

民生影响：真实需求者的“融资困境”

政策的“一刀切”也让部分真实需求者陷入困境：

• 小微企业主的资金缺口：像王先生这样的个体户或小微企业主，摇号房是其最重要的资产，无法抵押意味着失去了应急融资的渠道，可能影响生意周转；
• 改善型需求被抑制：部分家庭计划抵押现有摇号房，贷款购买更大的自住用房，但政策限制让这一计划落空；
• 持有成本上升：对于贷款买房的业主，若遇到突发情况（如失业、疾病），无法通过抵押缓解月供压力，可能增加断供风险。

有购房者无奈表示：“我们不是炒房，只是想把房子变成‘活资产’应急，现在却成了‘死资产’。”

政策能否更“柔性”？

面对民生诉求与调控目标的平衡,杭州是否会调整政策？业内人士认为：

• 差异化管理：可对“自住型摇号房”与“投资型摇号房”进行区分，比如对持有满一定年限（如1年）且能证明自住的业主，放开部分抵押额度；
• 替代融资渠道：银行可推出针对摇号房业主的信用贷产品，额度虽低于抵押贷，但能满足小额资金需求；
• 透明化规则：明确摇号房抵押的具体条件（如限售期后评估标准），让购房者有清晰预期。

杭州摇号房抵押受限,本质是房地产调控从“前端交易”向“后端持有”延伸的缩影，在落实“房住不炒”的同时，如何兼顾真实民生需求，或许是未来政策优化的方向，毕竟，调控的最终目的，是让房子真正服务于人的居住需求，而非成为冰冷的“政策工具”。

（注：文中案例均基于真实采访改编，旨在反映普遍现象。）