杭州划拨房可以抵押贷款吗？一文读懂政策与操作要点

在杭州,不少业主手中持有划拨性质的房产——比如早期的房改房、经济适用房、拆迁安置房等，当遇到资金周转需求时，很多人会问：杭州划拨房能用来抵押贷款吗？ 答案是：可以，但需满足特定条件，并非无条件办理。 本文将结合政策法规与杭州本地实际，详细解答划拨房抵押的核心问题。

先搞懂：什么是划拨房？

划拨房的核心特征是土地使用权通过“划拨”方式取得——即由政府无偿或低偿将土地使用权转移给单位或个人，常见于公益事业、保障性住房、国家机关用地等场景，与“出让房”（土地使用权需缴纳出让金）相比，划拨房的土地权益不完全，因此抵押时需额外满足政策要求。

杭州划拨房能抵押贷款吗？核心政策依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条规定：

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

这意味着：划拨房可以抵押，但需解决土地使用权的“出让金问题”。

具体到杭州,依据《杭州市不动产登记操作规范》及杭州市规划和自然资源局的相关规定：
杭州划拨性质的房产办理抵押贷款，需满足两个前提：

1. 取得完整产权证明（房产证/不动产权证）；
2. 补缴土地出让金，或与政府签订《土地收益优先偿还协议》（部分情况下可暂不补缴，待处置房产时优先支付土地收益）。

杭州划拨房抵押的操作流程

若你持有杭州划拨房,想办理抵押贷款，可按以下步骤操作：

确认房产性质与条件

• 查看不动产权证：确认土地性质为“划拨”；
• 确认房产是否符合抵押要求：无查封、无纠纷、已取得完全产权（如经济适用房需满5年）。

准备材料

• 不动产权证原件及复印件；
• 产权人身份证、户口本、婚姻证明；
• 收入证明、银行流水（证明还款能力）；
• 土地出让金补缴凭证（或与政府签订的收益协议）；
• 抵押用途证明（如经营、消费合同等）。

申请抵押审批

• 向银行或金融机构提交贷款申请；
• 银行评估房产价值（划拨房评估时会扣除土地出让金部分）；
• 前往杭州市不动产登记中心办理抵押登记：需提交上述材料，审核通过后领取《不动产登记证明》。

放款

银行收到抵押登记证明后,按合同约定放款。

不同类型划拨房的抵押注意点

杭州常见的划拨房类型有三种,抵押政策略有差异：

经济适用房

• 需满5年（以购房合同日期为准）；
• 需补缴土地收益金（约为房产评估价的1%-10%，具体按杭州现行标准）；
• 补缴后土地性质转为“出让”，可正常抵押。

房改房

• 已取得完全产权的房改房（即“成本价购房”），需补缴土地出让金（按地段等级缴纳，约几百元/㎡）；
• 补缴后可办理抵押。

拆迁安置房

• 若土地性质为划拨,需满5年（部分区域要求满3年）；
• 需补缴土地出让金（按安置房所在地块的基准地价计算）；
• 部分银行接受未补缴但签订收益协议的安置房抵押,但额度较低。

总结与实用建议

1. 杭州划拨房可以抵押，但有条件：需补缴土地出让金或签订收益协议，解决土地权益问题；
2. 提前咨询：不同银行对划拨房抵押的要求不同，建议先联系多家银行（如工行、建行、杭州银行等）了解政策；
3. 关注流程细节：办理前可拨打杭州市不动产登记中心电话（0571-96310）咨询最新流程；
4. 评估还款能力：划拨房抵押额度通常低于出让房（约为评估价的50%-70%），需合理规划还款计划。

杭州划拨房并非“不能抵押”，只要满足政策要求，就能有效盘活资产，若你有具体需求，建议结合自身房产类型，提前与银行、不动产中心沟通，确保流程顺畅。

（注：本文政策依据为截至2024年的杭州市现行规定，若政策调整，请以最新文件为准。）
来源：杭州市规划和自然资源局、《城市房地产管理法》
咨询电话：杭州市不动产登记中心 0571-96310
杭州市住房保障和房产管理局 0571-87017030

这样一篇文章既解答了核心问题,又提供了实用操作指南，能帮助读者全面了解杭州划拨房抵押贷款的相关知识。