杭州抵押卖房贷款全流程指南，从解押到放款的详细步骤图解

本文详解杭州抵押卖房贷款从解押到放款的全流程：卖方先结清原贷款并办理抵押注销；买卖双方签订合同、网签后，交易资金纳入监管；买方提交贷款申请，银行审核资质与房产估值；过户完成后，买方将新房产证抵押给贷款行；最终银行放款至卖方监管账户，流程闭环，整体步骤清晰覆盖解押、交易、申贷、抵押、放款核心环节，助力买卖双方高效完成抵押房产交易。

杭州抵押卖房贷款全流程解析：从抵押解除到银行放款的关键步骤指南

在杭州房产交易中，不少房主卖房时房屋仍处于银行抵押状态（未结清按揭贷款），这类“抵押房”卖房需先解除抵押才能过户，涉及解押、贷款申请、过户、放款等多个环节，本文梳理详细流程，帮助买卖双方避开陷阱,顺利完成交易。

核心流程总览

抵押房卖房→前期准备→签订合同与资金监管→解押手续→买方贷款申请→过户→银行放款→交房

步骤1：前期准备（买卖双方核查与协商）

目标：明确房屋状态、购房资格及交易条款，规避前期风险。

• 卖方动作：
  1. 联系贷款银行查询：房屋剩余抵押欠款金额、抵押状态（需提供房产证号/身份证）；
  2. 准备材料：房产证原件、身份证、贷款合同、近6个月还款明细；
  3. 确定解押资金来源：自筹资金/买方首付/第三方垫资。
• 买方动作：
  1. 验证购房资格：杭州限购区需提供社保（连续24个月）/个税证明（非杭州户籍）、户籍证明（杭州户籍）；
  2. 准备贷款材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水（近6个月）、征信报告；
  3. 协商核心条款：在合同中明确解押时间、资金监管方式、贷款审批时限、过户节点及违约责任。

步骤2：签订合同与资金监管

目标：锁定交易条款，保障资金安全。

• 签订合同：通过杭州中介协会系统或网签平台，签署《杭州市存量房屋买卖合同》，重点约定：
  • 解押资金来源（如“买方首付优先用于卖方解押”）；
  • 资金监管账户（必须是杭州官方认可的监管账户）；
• 资金监管：
  买方将首付资金存入监管账户（避免直接打给卖方），监管协议需明确：首付仅在解押完成后划至卖方账户。

步骤3：办理房屋解押手续（关键环节）

目标：解除银行抵押，获取无抵押房产证。
根据解押资金来源不同，流程略有差异：

方式A：买方首付解押（最常见）

1. 卖方向贷款银行申请提前还款（需提前1-2周预约）；
2. 银行出具《提前还款通知书》（注明还款金额、截止日期）；
3. 监管机构将买方首付从监管账户划至卖方贷款银行；
4. 银行扣划欠款后，出具《贷款结清证明》+《他项权证注销申请书》；
5. 卖方携带上述材料+房产证+身份证，到杭州市不动产登记中心（各区均可办理）注销抵押，领取无抵押房产证。

方式B：第三方垫资解押（卖方无资金/首付不足）

1. 卖方与正规垫资公司签订《垫资协议》（明确费用、还款时限）；
2. 垫资公司将资金打入卖方贷款银行，完成提前还款；
3. 后续流程同方式A（注销抵押）；
4. 过户后，用买方贷款资金偿还垫资公司（需在合同中约定）。

步骤4：买方申请按揭贷款

目标：获得银行贷款审批，确保购房资金到位。

1. 买方提交材料：无抵押房产证、买卖合同、监管证明、收入证明、流水等；
2. 银行评估：对房屋价值（委托第三方评估机构）及买方资质（征信、还款能力）进行审核；
3. 审批通过：银行出具《贷款审批通知书》（明确贷款金额、利率、年限）。

步骤5：房产过户与抵押登记

目标：完成产权转移，银行获得新房产证抵押权。

1. 过户：买卖双方携带以下材料到不动产登记中心：
   • 无抵押房产证、身份证、婚姻证明、买卖合同、契税完税证明；
   • 办理后3-5个工作日领取买方名下的新房产证；
2. 抵押登记：
   买方将新房产证交至贷款银行，银行到不动产中心办理抵押登记，领取《他项权证》（银行持有）。

步骤6：银行放款与资金结算

目标：卖方收到全部房款，交易完成资金闭环。

1. 银行收到《他项权证》后，将贷款资金划入监管账户；
2. 监管机构将“首付+贷款”全额划至卖方账户；
3. 卖方确认收款后，交易资金环节结束。

步骤7：交房与后续手续

目标：完成房屋交接，收尾交易。

1. 交房：买卖双方核对房屋设施（水电、煤气、家具），结清物业费、水电费等，签署《交房确认书》；
2. 买方后续：领取《不动产权证》（抵押状态），按时偿还贷款；
3. 卖方后续：注销银行卡（原贷款账户），完成个税申报（若有增值收益）。

关键注意事项

1. 资金安全：坚决拒绝“首付直接打给卖方解押”，必须走官方资金监管；
2. 合同细节：明确各环节时限（如“解押需在签订合同后15日内完成”），约定逾期违约责任；
3. 政策变动：关注杭州最新贷款政策（如利率调整、首付比例变化），及时调整交易计划；
4. 中介选择：优先选有资质的本地中介，避免黑中介“跳单”或违规操作。

通过以上步骤，杭州抵押房卖房流程可有序推进，买卖双方需密切配合，重点把控解押资金安全和贷款审批进度，即可顺利完成交易。

（注：本文流程基于2024年杭州现行政策，具体以官方最新规定为准。）