杭州个人贷款买房全流程指南，从准备到放款的详细步骤图解
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杭州个人贷款买房流程涵盖准备、申请、评估、审批、过户、抵押及放款全环节，首先需核查征信、收入等资质，备齐身份证、婚姻证明、购房资格证明等材料；选房付定金后向银行提交贷款申请，银行初审后委托机构评估房屋价值；通过审批获批贷函后，办理房产过户及抵押登记；最后银行放款至卖方账户，全程需确保材料真实有效，关注各环节时效，推动流程顺利完成。
在杭州买房，贷款是大多数购房者的选择，从前期资质自查到最终银行放款，整个流程环环相扣，每一步都需要注意细节，本文将结合杭州本地政策，梳理个人贷款买房的完整流程,帮你少走弯路。
前期准备：资质与材料自查
核心目标：确认自己有购房资格+贷款资格
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购房资格自查
- 杭州户籍：家庭可购2套，单身可购1套；
- 非杭州户籍：需在购房之日前1年内在杭州连续缴纳社保/个税满12个月（不含补缴）；
- 注意：限购区域（如西湖区、上城区等）与非限购区域政策有差异，需提前确认。
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贷款材料准备
- 基础材料：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证+离婚协议）；
- 财务材料：近6个月银行流水、收入证明（需覆盖月供2倍以上，单位盖章）、征信报告（可通过“征信中心”官网或杭州人行线下打印）；
- 特殊材料：公积金贷款需提供近12个月连续缴存证明（杭州公积金中心开具）。
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预算评估
- 计算首付：首套房首付比例≥30%（限购区），二套房≥40%；
- 预估月供：用贷款计算器（如银行APP）计算，确保月供不超过收入的50%。
选房签约：锁定房源并付定金
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选房与认购
- 确定房源后，与开发商签订《购房认购书》，明确房屋位置、价格、交房时间等；
- 支付定金（一般不超过总房款20%），注意“定金”与“订金”的区别：定金不可退，订金可退。
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签订正式购房合同
- 认购后7-15天内，与开发商签订《商品房买卖合同》，合同需明确贷款方式（公积金/商贷/组合贷）；
- 支付首付款（扣除已付定金），并开具首付款发票（贷款申请必备材料）。
贷款申请：选择类型+提交材料
杭州主流贷款类型：公积金贷款、商业贷款、组合贷
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公积金贷款
- 条件：连续缴存杭州公积金满6个月，账户状态正常；
- 流程：向杭州公积金中心提交申请→中心审核资质→指定银行办理后续手续。
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商业贷款
- 选择银行：开发商合作银行或自主选择（注意利率与还款政策）；
- 提交材料：购房合同、首付款发票、身份证、流水、收入证明等。
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组合贷
流程：先向公积金中心申请公积金部分→通过后，再向银行申请商业贷款部分→两者合并审批。
银行审批：征信与房产评估
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征信审核
- 银行查询个人征信报告，重点看是否有逾期记录、负债情况（如信用卡透支、其他贷款）；
- 若征信不良，可能被拒贷或提高利率。
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房产评估
- 银行指定评估机构对房屋价值进行评估（杭州本地机构，评估费由购房者承担）；
- 评估价值影响贷款额度（一般不超过评估价的70%）。
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审批结果
- 审批通过：银行出具《贷款审批通知书》；
- 审批不通过：需补充材料或调整贷款方案（如提高首付）。
签订合同：确认贷款细节
- 与银行签订《个人住房借款合同》，明确贷款金额、利率、还款方式（等额本金/等额本息）、期限等；
- 注意：杭州商贷利率随LPR浮动，需确认合同中利率调整方式。
抵押登记：房产抵押给银行
- 携带购房合同、借款合同、身份证等，到杭州不动产登记中心办理“预购商品房抵押权预告登记”；
- 登记完成后，银行获得抵押权证明，这是放款的前提。
银行放款：资金到账与还贷开始
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放款
- 银行将贷款资金直接打入开发商账户；
- 放款时间：公积金贷款约1-2个月，商贷约1个月（视银行效率而定）。
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开始还贷
- 银行会通知首次还款日，需在还款日之前将月供存入指定账户；
- 建议设置自动还款，避免逾期。
后续事宜：房产证与抵押解除
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房产证办理
- 开发商交房后，协助办理房产证（不动产权证）；
- 若为期房，房产证需抵押在银行（或登记中心）。
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抵押解除
- 还清全部贷款后，携带身份证、借款合同、房产证到银行开具《贷款结清证明》；
- 到杭州不动产登记中心办理“抵押权注销登记”，拿回完整房产证。
杭州个人贷款买房流程从准备到放款需2-4个月，关键是提前自查资质、准备齐全材料，选择合适的贷款方式，若有疑问，可咨询杭州公积金中心（电话：12329）或当地银行网点,确保流程顺利进行。
（注：本文政策依据为2024年杭州现行购房贷款政策，具体以官方最新通知为准。）
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